台灣住宅體系長期存在一個看似矛盾，實則相互連動的結構問題：高房價與高住宅自有率，但租屋市場卻長期發展不良。

許多需要租屋居住的民眾，難以取得品質合適、租期穩定且可負擔的住宅。依主計總處家庭收支調查，台灣住宅自有率長期維持在八成以上，2024年底約為84.4%，若將直系親屬所有住宅納入，更是超過九成。這種高自有率一方面反映「有土斯有財」與購屋導向的社會觀念，也在錯誤的「房地產是火車頭產業」認知下，使得住宅政策過度偏重所有權與購屋，明顯忽略租屋家庭所需要的租屋協助與保障。

租屋市場不健全也是促成高房價與房市容易被炒作的重要原因。當民眾難以安心租屋，購屋便成為安定居住需求的唯一選項，買房成為絕大多數民眾踏出社會時，最普遍與沉重的共同挑戰，有幾間房成為評估身分價值的集體觀點。這種長期扭曲台灣社會價值與人生路徑選擇的房產病，雖然有多元成因，但未能提供長期安心租屋居住的供需環境，絕對是逼迫民眾非買房不可的最直接原因。

建立透明、專業、穩定的租屋市場

對於租屋市場體系發展不良與租者困境，過去很少成為重點政策，房客們也只能用過渡與忍耐的心態，形成個別小房東自行管理的經營模式，於是市場行為與資訊混亂，常見的資訊不透明、租約短期化、租金與屋況難以監督、修繕責任不明、弱勢房客遭拒租，以及惡房東或惡房客等問題層出不窮。但是台灣有超過100萬租屋家戶，365天都必須在這樣的環境下生活。

因此，住宅體系改革的關鍵，除了增加社會住宅的興建量，還要讓民間既有出租與閒置的住宅，轉化為可被公共政策運用的居住資源，並建立一個更為透明、專業、穩定且兼顧房東與房客權益的租賃住宅市場。

蔡英文總統2016年大選提出的社會住宅「包租代管」政策，正是在這樣的背景下出現。它試圖把分散在民間的住宅供給、房東的風險顧慮、房客的居住需求與政府的居住政策目標連結起來，成為修正台灣住宅供需結構失衡的重要政策工具。

社會住宅包租代管可說是台灣近年住宅政策中最具制度創新意義的工具之一。它並非單純增加政府興建住宅的數量，而是透過公私協力，把既有民間租賃住宅納入社會住宅政策體系，形成「政府興建社會住宅、包租代管民間住宅、租金補貼」並行的多元居住支持架構。其核心價值在於，以較低成本、較快速度來擴大可負擔租屋的供給，同時改善長期以來租屋市場資訊不透明、契約不穩定、弱勢租屋困難與租賃服務不足等問題。

簡單的說，社會住宅包租代管就是「升級版的租金補貼」，不僅提供租金補貼，也同時保障契約合理與租屋服務協助。

3大制度性意義帶來3個政策效果

社會住宅包租代管在政策制度上具有重要意義，首先是改變了台灣住宅政策過去偏重購屋與所有權的結構，其次是建立政府、房東、租屋服務業者與房客之間的新型治理關係，第三是補足直接興建社會住宅的時間落差。

透過社宅包租代管，政府不必完全依賴新建住宅，也能透過補助、賦稅優惠、修繕獎勵、租金補助與服務費機制，引導民間空餘屋與出租住宅進入公共政策網絡。房東獲得穩定租金收入、稅費優惠與管理協助；房客獲得合理租金、契約保障與居住服務；業者則成為租賃市場專業化與制度化的重要角色。

此外，因為興建社宅需要土地取得、規劃設計、工程發包與營運管理，通常耗時多年，包租代管則能運用既有民間住宅，在較短時間內形成可租用的社會住宅供給。因此，它不只是社會住宅政策的配套，也使社會住宅體系更廣泛地納入「管理、服務、活化」等制度內涵。

包租代管的第一個政策效果，是降低租屋弱勢家戶常面臨的房東拒租、租金負擔過高、租約不穩定或屋況不佳等困境。透過政府補助與業者媒合，可把這些租屋風險轉化為可被管理的制度，並以租金補助、修繕協助、居家安全保險與弱勢關懷等方式提升租住安定。

第二個效果是提升租賃市場透明度與穩定性。包租代管要求合法住宅、合理租金、標準化契約與業者管理服務，逐步減少黑市租屋、口頭契約、任意漲租與修繕責任不明等問題。當更多房東與租屋服務業者進入制度，租賃交易會更接近可監督、可查核、可服務的市場型態。

第三個效果是讓居住政策從「補貼家戶」朝向積極的「改造市場」。透過同時處理供給端、服務端與需求端，使政策不只金錢上的補助承租戶，也建立起管理制度、專業服務與公共責任。這種制度貢獻正是社宅包租代管政策最重要的價值。

從成果看，社會住宅包租代管自2017年底開辦以來，已從試辦性質逐步擴大為全國性政策工具。資料顯示，包租代管有效契約數已突破10萬戶，並被納入「百萬租屋家庭支持計畫」中，朝向2032年達成25萬戶包租代管社會住宅的目標推進。這代表包租代管已不只是短期補充方案，而是台灣社會住宅與居住政策的長期支柱。

紓解房東與業者疑慮是關鍵

早在2013年馬政府時期，當時內政部推出「租屋服務平台計畫」，是台灣第一次嘗試發展租屋服務政策的經驗。該政策是政府透過提供修繕與服務費用補助，由民間團隊來服務房東與弱勢房客，雖然立意良善，但缺乏針對核心問題的理解與政策決心，因此在2013~2015年提出的三期計畫，年度媒合目標從1500戶開始，後因推動困難，2014與2015年的目標僅設定為100戶，三年的累計成果僅媒合44戶，最後無疾而終。

引導民間房東與住宅投入社會住宅體系，至少有兩項極為困難的結構性問題需要克服。首先，如何讓對政府充滿戒心的房東們願意把房子拿出來，並且將至少三、四成以上住宅承租給弱勢家戶居住；其次，是否有足夠且水準合適的業者，能夠妥善經營這個服務系統，並且達成連續數年，每年媒合服務1萬戶以上房東房客的目標。

2016年蔡政府上任後著手規劃執行方案。經由國內租屋市場狀況分析得知，房東出租房子怕被政府知道，不外是怕被追稅，包含所得稅、房屋稅與地價稅。因此，如果有專業且值得信賴的業者來服務房東，讓沒有時間或高齡的房東不必為了管理租房而傷腦筋，反而可以讓更多的房源釋出，服務更多的房客。房東另外在意的，是包租代管業者要收取的媒合費與服務費，這是過去自己管理出租事宜不用負擔的成本。

「租賃專法」就是針對這項問題提出的全面性解方，先從2017年8月行政院核定「社會住宅包租代管試辦計畫」開始嘗試，到同年11月《租賃住宅市場發展及管理條例》（租賃專法）完成三讀，則奠定了讓房東放心參與的法制條件，包含房屋稅與地價稅比照自用住宅，租金所得課稅則增加免稅額與提高扣除額。例如月租金2萬元的房子，在原本稅法規定下每個月有11400元會被納入課稅所得，而在財政部支持下的新制度下，每月課稅所得只剩2000元，合法合規，不用再擔心政府查稅。

另外，依法成立的租賃住宅服務業，也在法律規定的管理與專業資格要求下，成為房東與房客可以信賴依靠的合法業者。至於租屋媒合費與管理服務費，則在行政院核定的計畫中由內政部提供補助，具體減輕房東參與的負擔與疑慮。

房東擔憂的問題解決了，但提供服務的業者在哪裡？

政策推動之初，內政部曾拜會房仲業八大品牌總部，期待透過成熟的仲介體系結合租賃服務，一方面配合政府推動包租代管政策，一方面調整過度偏重買賣服務的仲介產業結構。然而當時大型品牌業者興趣不高，致使這個政策方案必須由中小型仲介加盟業者，以及少數既有的租賃住宅服務商來共同承擔。

由於租賃住宅服務業初期因服務規模有限，會出現一段期間的虧損，要虧多久與虧多少，則視服務房屋數量累積的速度而定。要先虧多少？經營多久才會賺錢？行業的前景如何？為何不在當時房市尚稱繁榮之際多賺些仲介收益，而去從事這種累積小額收益的業務？

面對這些縈繞在業者腦海中最直接的利害問題，政府該如何說動業者？

在社宅包租代管試辦計畫經過一年營運經驗之後，內政部在2018年8月帶著20多位執行試辦計畫的業者，一起到日本考察租賃服務產業的發展經驗。那5天的考察是台灣包租代管業務發展的重要里程碑。參與業者從日本同行的發展經驗了解到，租賃住宅服務業不只是賺取租屋媒合費與服務費的工作，而是服務房東、房客與房屋各種潛在商機的重要整合平台。亦即，租屋服務過程中的房屋修繕、冷氣清洗等服務都是商機；當大量房東與房客接受業者服務，未來的房東賣屋、房客與房東買房、房東長期的資產管理等，都將成為業者掌握在手中的穩定商機。

從歷年社會住宅包租代管達成的戶數統計可知，在第一期試辦計畫的學習過程中，歷經約一年半媒合了5157戶。此後，因房東與房客對政策逐漸熟悉，特別是租賃服務業者認知政府推動此政策的決心，以及瞭解產業發展前景，媒合戶數開始進入較明顯的成長期，第2期計畫共媒合了1萬4527戶，第3期增加至5萬4401戶，第四期更大幅增加為11萬4038戶，第5期計畫到目前執行約半年，也已媒合了將近4萬戶。近9年的包租代管社宅推動下，累計共約媒合22.8萬戶民間住宅參與社會住宅體系；由於租約到期與房客搬遷，目前仍有約11.5萬戶有效租約持續服務房東與房客。原本難以想像的政策推動路徑與產業發展節奏，在政府部門與從業人員的同心協力下，確實締造了不凡的成果。

在這段時間裡，租賃服務業的組織化程度也快速提高。租賃專法於2018年施行後，六都業者在2018~2019年陸續成立租賃住宅服務商業同業公會，並組成全國聯合會，台灣本島其餘13縣市公會也在後續幾年成立，形成完善的中央政策、地方公會與第一線業者組成的協力平台。依租服全聯會2025年產業調查，截至2025年11月底，全國租服業會員申請數達2829家，較2024年底的2187家增加642家，年增率約29%；專業人力方面，租賃住宅管理人員證照數由2024年的3550張增加至2025年的4859張，年增幅約37%。另依不動產資訊平台統計，截至2025年第4季，全國租賃住宅服務業者家數為2254家，管理人員數約2.53萬人，顯示產業已從政策試辦走向規模化、專業化與制度化。

接住弱勢房客  業者從仲介變居住服務專家

包租代管制度的成效，具體地表現在業者服務房東與房客的日常故事中。首先是「讓忙碌房東變成安心收租者」。許多房東並非專業投資人，而是因繼承、換屋、外派或長輩留下老屋而成為出租人；過去必須自行刊登廣告、帶看、篩選房客、催繳租金、處理漏水與設備故障。導入包租代管後，業者先進行屋況檢查，協助設置火災警報器、滅火器、改善熱水器安全，並透過公證契約、保險與修繕補助降低風險。對房東而言，最有感的並不只是租金，而是「有人幫我處理所有租屋雜事」。

第二類是「讓找不到房子的弱勢房客終於被接住」。在一般租屋市場中，高齡者、身心障礙者、單親家庭、剛出社會青年或收入不穩定者，常因房東擔心風險而被拒租。包租代管業者在制度中不只是仲介，而是協助資格確認、租金補貼申請、契約說明、入住點交與修繕通報的服務者。當房客遇到水管堵塞、冷氣故障、鄰里溝通或續約問題時，不必單獨面對房東，而有明確的管理窗口。這使得租屋關係從「個人對個人的談判」轉變為「制度化服務」。

第三類是「業者從仲介變成居住服務專家」。早期有些業者把包租代管理解為單純媒合，後來才發現真正困難在租後管理：如何判斷屋況是否合格、安排修繕、處理押金與點交、面對弱勢家庭的生活支持需求，甚至如何與社政單位、里幹事、社福團體合作。這讓租賃住宅服務業逐步形成新的專業分工，包括租管師、修繕合作廠商、客服窗口、社福轉介與法務契約管理。包租代管不再只是房地產交易服務，而是兼具物業管理、社會服務與公共政策執行的新興行業。

在個別業者的服務過程中，有業者得知房客因失業繳不出房租，便在公司內提供就業機會，讓房客有了穩定的收入，受協助的房客也因為珍惜這樣的善心，成為積極熱誠的租賃服務業從業人員。也有將房子租給年輕單親媽媽的房東，像關心女兒與孫子般，悉心照顧房客的生活。還有一些業者會在歲末年終為房東與房客舉辦尾牙，讓弱勢的房客們吃頓好的，再帶一些柴米油鹽回家；或是提供租戶孩子們獎學金，讓這些在包租代管社宅中生活的家庭，多了一些可以照顧他們的親人。

老屋空屋重新投入市場  

產業發展過程中也出現不少有趣現象。例如「包租」與「代管」名詞常被民眾混用，業者向民眾釐清兩個不同概念的過程，本身就是租屋市場教育的重要一環。其次，是老屋與空屋被重新看見。過去許多老公寓因沒有電梯、屋況老舊或屋主不熟悉出租管理而長期閒置；透過包租代管機制進行修繕補助、屋況檢核與安全設備改善，使一些原本不被市場重視的住宅重新進入租賃市場。實務上，業者常扮演「翻譯者」角色，一方面向房東說明稅負減免與安全規範，一方面向房客說明租金補貼、契約保障與修繕流程。這種把舊房子轉化為可居住資源的過程，是包租代管最具生活感的改革成果。

第三是業者與社福系統的距離越來越近。包租代管初期主要關注媒合戶數與房源開發，但隨著弱勢戶比例提高，業者逐漸需要理解高齡、身障、家暴、單親、低收入戶等不同需求。只把人安置進房子並不夠，還需要讓居住穩定、生活支持與社福資源接得上。這也使租賃服務業從「房屋管理業」逐步走向「居住支持業」。

包租代管的故事並不只是戶數成長的故事，而是台灣租屋市場逐步建立規則、建立職業、建立信任的故事。它讓房東學會透過制度降低風險，讓房客學會用契約保障居住權，讓業者學會從成交導向轉向長期服務，也讓政府學會以補助、法規、數據與社福網絡共同治理租賃市場。這些細節，正是包租代管能從政策口號變成產業實踐的原因。

未來課題：穩定供給、確保品質

包租代管若要持續擴大，仍需面對幾項課題。第一，必須穩定房源供給，檢視其他合適誘因來提高房東參與，也要注意制度調整節奏，避免房東參與意願降低。第二，應強化業者服務品質評鑑，確保弱勢關懷、修繕協助與糾紛處理品質。第三，應建立租屋資料與成效評估，包括租金水準、續租率、弱勢入住比例、房客滿意度與居住穩定性。第四，需與租金補貼、直接興建社宅、都市更新及高齡住宅政策整合，形成完整的住宅安全網。

綜合而言，社會住宅包租代管對台灣住宅體系改革的意義，在於它把民間租屋市場納入公共政策治理，讓住宅政策不再只依賴購屋補助或政府興建，而是透過制度誘因、專業服務與社福連結，建立更具彈性的住宅政策體系。對居住正義而言，它協助租屋民眾取得更穩定、更可負擔、更有保障的租屋選擇，也促進租賃市場透明化與專業化。其成功原因在於政策需求明確、誘因設計完整、公私協力可行、服務產業逐漸成熟，以及能隨社會變遷持續調整。未來若能持續提升服務品質與制度整合，包租代管將不只是社會住宅的一種形式，更有可能成為台灣邁向租屋正常化、住宅市場健全化與居住正義深化的重要基礎建設。